Το ντόμινο της αγοράς ακινήτων

Η δραστική μείωση της ζήτησης σε συνδυασμό με την υπερβάλλουσα προσφορά κατοικιών λόγω και των αναγκών ρευστότητας αρκετών νοικοκυριών, είχε άμεση επίπτωση στις τιμές των ακινήτων, η εξέλιξη των οποίων τα τελευταία χρόνια δεν ήταν ευνοϊκή, πυροδοτώντας έναν κύκλο αρνητικών (εμφανών και μη) επιδράσεων. Σωρευτικά, μέχρι το 3ο τρίμηνο του 2014 ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων είχε υποχωρήσει κατά -36% σε σχέση με το 2008, ενώ στα νέα διαμερίσματα η πτώση ήταν λίγο μικρότερη (-34,4%). Η πτώση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα την περίοδο 2008-2013 ήταν η μεγαλύτερη μεταξύ των κρατών της ΕΕ. Επισημαίνεται,όμως, ότι η απουσία μεγάλων όγκων συναλλαγών καθιστά την αγορά ακινήτων ρηχή, γεγονός που δημιουργεί ερωτηματικά ως προς την αντιπροσωπευτικότητα των τιμών ακινήτων και των μεταβολών τους. Τα ακίνητα είναι πάγια περιουσιακά στοιχεία με μεγάλη διάρκεια ζωής και συχνά χρησιμοποιούνται ως εγγύηση για τη λήψη δανείων. Ταυτόχρονα, προσδιορίζουν το επίπεδο «πλούτου» των νοικοκυριών. Αυτές οι σημαντικές «εξωτερικές» επιδράσεις που συνδέονται με το επίπεδο των τιμών των ακινήτων σε μια οικονομία, θα πρέπει να λαμβάνονται σοβαρά υπόψη στο σχεδιασμό πολιτικών που σχετίζονται με τα ακίνητα και ευρύτερα τις Κατασκευές. Η παροχή δανείων με εγγυήσεις που στηρίζονται στην ακίνητη περιουσία έχει συνέπειες τόσο στο πεδίο της χρηματοδότησης των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων, όσο και στον ίδιο χρηματοπιστωτικό τομέα της οικονομίας, ο οποίος είναι εκτεθειμένος σε κινδύνους που απορρέουν από τις διακυμάνσεις του χαρτοφυλακίου ακινήτων που εγγυώνται τα δάνεια που παρέχει. Έτσι, το επίπεδο των τιμών των ακινήτων αποτελεί κρίσιμη παράμετρο για το χρηματοπιστωτικό σύστημα, καθορίζοντας τόσο το επίπεδο της χρηματοδότησης της οικονομίας,όσο και ενδεχόμενες πρόσθετες ανάγκες σε κεφάλαια για τις τράπεζες, ειδικά στις περιπτώσεις που εμφανίζεται δυσαρμονία μεταξύ τιμών ακινήτων (που λειτουργούν ως εγγυήσεις) με το ύψος των δανείων που έχουν εκταμιευτεί. Η αδυναμία πληρωμής των δόσεων στεγαστικών δανείων από αυξανόμενο ποσοστό δανειοληπτών δημιουργεί συνθήκες/προσδοκίες αύξησης της προσφοράς ακινήτων προς πώληση στο μέλλον, και με δεδομένη την υποτονική ζήτηση, καλλιεργεί την προσδοκία περαιτέρω υποχώρησης των τιμών των ακινήτων, η οποία δρα ανασταλτικά στις επενδύσεις στην αγορά ακινήτων διότι συνεπάγεται υψηλή πιθανότητα καταγραφής κεφαλαιακών ζημιών. Εν τω μεταξύ, το κόστος κατασκευής κατοικιών και άλλων κτηρίων τα τελευταία χρόνια έχει υποχωρήσει με αρκετά χαμηλότερο ρυθμό έναντι των τιμών, μειώνοντας την ελκυστικότητα επένδυσης σε νέες ή την αναβάθμιση παλαιότερων κτηρίων.