Το ελληνικό παράδοξο

Το παζλ  που έχει διαμορφωθεί στην αγορά κατοικίας φαίνεται ότι διεκδικεί μία πρωτοτυπία  η οποία θα πρέπει να αποτελέσει αντικείμενο μελέτης  των οικονομολόγων .  Στην πραγματικότητα ,  η σημερινή αγορά χαρακτηρίζεται από :
-σταθερότητα στις τιμές πώλησης των κατοικιών.
-αύξηση των τιμών της γης.
-μείωση των τιμών στα οικοδομικά υλικά και σταθερότητα των τιμών της εργασίας.
-σημαντική πτώση  της οικοδομικής δραστηριότητας και των επενδύσεων σε κατοικίες.

-σημαντική υποχώρηση των μεταβιβάσεων η οποία εκτιμάται ότι υπερβαίνει το 60% σε σύγκριση με την διετία 2005-2006 όταν οι μεταβιβάσεις κινήθηκαν σε επίπεδα ρεκορ.
-σημαντική αύξηση του αδιάθετου αποθέματος νέων κατοικιών και αυτό παρά το γεγονός ότι για το 2009 ο αριθμός των κατοικιών που θα βρεθούν στο πρώτο στάδιο κατασκευής θα είναι μικρότερος από τις  60.000.
Τι σημαίνουν όλα αυτά;  Ότι ανάλογη συμπεριφορά είχε καταγραφεί και στον πτωτικό κύκλο της αγοράς κατοικίας που είχε  σημειωθεί στην διάρκεια της δεκαετίας του ΄80. Δηλαδή ενώ , η οικονομολόγοι πιστεύουν ότι η υπερβάλλουσα προσφορά πιέζει προς τα κάτω  τις τιμές μέχρις ότου οι η ζήτηση δηλαδή οι αγοραστές  θεωρήσουν ότι θα πρέπει να παρέμβουν αγοράζοντας  αφού το επίπεδο των τιμών δεν πρόκειται να υποχωρήσει περαιτέρω. Το πιο πρόσφατο παράδειγμα εφαρμογής της θεωρίας αυτής  το συναντούμε στις ΗΠΑ όπου η αγορά πιέστηκε από το κύμα των δανειοληπτών που αδυνατούσαν να εξοφλήσουν τον δανεισμό τους με αποτέλεσμα οι τιμές να κατρακυλήσουν.
Το ελληνικό παράδοξο είναι η ακριβώς αντίθετη συμπεριφορά. Οι πωλητές , που δεν είναι οι τράπεζες αλλά οι παραγωγοί-κατασκευαστές, δεν φαίνεται ότι  πιέζονται σε τέτοιο βαθμό ώστε να συμπιέσουν τις τιμές τους με αποτέλεσμα , την διάψευση αυτού του βασικού κανόνα της οικονομίας. Μα γιατί όλα αυτά θα αναρωτηθεί κανείς ; Μα είναι απλό , ο ρόλος του τραπεζικού συστήματος δεν είναι στην Ελλάδα εξίσου σημαντικός με τον  αντίστοιχο στις ΗΠΑ αφού οι παραγωγοί –κατασκευαστές προτίμησαν την αυτοχρηματοδότηση από τον τραπεζικό δανεισμό με αποτέλεσμα να μη είναι  στον ίδιο βαθμό εκτεθειμένοι στα σκαμπανεβάσματα της αγοράς.  ¨Ένα ακόμα στοιχείο που διαφοροποιεί την ελληνική αγορά από την αντίστοιχη των ΗΠΑ είναι και ο περιορισμένος ρόλος του Χρηματιστηρίου στην αγορά κατοικίας. Το μικρό μέγεθος των επιχειρήσεων  στην πραγματικότητα λειτουργεί ως ασπίδα στις διακυμάνσεις της αγοράς αφού επιτρέπει στις επιχειρήσεις να είναι ευέλικτες και –κυρίως- ευπροσάρμοστες  στις αλλαγές του οικονομικού περιβάλλοντος.
Αν , όλα αυτά τα στοιχεία χαρακτηρίζουν την  συμπεριφορά των πωλητών δεν φαίνεται ότι ισχύει το ίδιο από την πλευρά των αγοραστών , δηλαδή της ζήτησης, οι οποίοι είναι περισσότερο ευάλλωτοι στα καπρίτσια της οικονομίας και συγκεκριμένα του τραπεζικού συστήματος. Σε αντίθεση με την δεκαετία του ΄80 όπου η χρηματοδότηση της αγοράς κατοικίας γίνονταν μέσω της αποταμίευσης , τώρα πλέον τα στεγαστικά δάνεια έχουν υποκαταστήσει τις αποταμιεύσεις καθώς η αποταμίευση φθίνει. Το αποτέλεσμα; Τα πιστωτικά ιδρύματα να ρυθμίζουν την κάνουλα της χρηματοδότησης και επομένως της αγοράς.