Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Φόροι

Είκοσι ερωτήσεις-απαντήσεις για το φόρο υπεραξίας

1. Συντελεστής. Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου από την 1η Ιανουαρίου 2014 και μετά.

2. Αφορολόγητο. Προβλέπεται αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ εφόσον ο φορολογούμενος διακράτησε το ακίνητό του για πέντε τουλάχιστον έτη.

3. Συντελεστές απομείωσης. Προβλέπονται συντελεστές απομείωσης ανάλογα με το χρόνο διακράτησης του ακινήτου (από 98,2% για δύο χρόνια διακράτησης έως 60% για περισσότερα από 26). Ειδικά για ακίνητα που έχουν αποκτηθεί από την 1η Ιανουαρίου 1995 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2002 οι συντελεστές απομείωσης περιορίζονται, καθώς πολλαπλασιάζονται με 0,8.

4. Απαλλαγές. Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν από το 1995 απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

5. Πώς υπολογίζονται οι τιμές κτήσης. Οι τιμές κτήσης και μεταβίβασης είναι αυτές που αναγράφονται στα συμβόλαια ενώ εάν πρόκειται για ακίνητο το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομιά η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση το φόρο κληρονομιάς που είχε καταβληθεί (το ίδιο και για τις δωρεές - γονικές παροχές).

6. Αν δεν υπάρχει τιμή κτήσης. Σε κάθε άλλη περίπτωση όπου η τιμή κτήσης δεν μπορεί να προκύψει με βάση δημόσια έγγραφα (όπως π.χ αυτεπιστασία ή αντιπαροχή) υπολογίζεται με βάση έναν μαθηματικό τύπο λαμβάνοντας υπ' όψιν τον πληθωρισμό των ετών που έχουν μεσολαβήσει ανάμεσα στην απόκτηση και την πώληση (τιμή κτήσης = τιμή μεταβίβασης επί τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του ΔΤΚατ του προηγουμένου της μεταβίβασης έτους. Ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών δημοσιεύεται κάθε χρόνο από την Τράπεζα της Ελλάδος).

7. Ο χρόνος κτήσης. Αν προκύπτει από τα συμβόλαια, η υπόθεση είναι απλή. Ο χρόνος κτήσης είναι ο χρόνος απόκτησης ποσοστού τουλάχιστον 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος επί της ακίνητης περιουσίας.

8. Χρόνος κτήσης για αυτεπιστασία. Επί μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε, με αυτεπιστασία ή με βάση το σύστημα της αντιπαροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο ετών από την ημερομηνία ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών

9. Αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης εξ ολοκλήρου αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος που δηλώνεται ως χρόνος ανέγερσης και πιστοποιείται από το μηχανικό στη σχετική αίτηση τακτοποίησης.

10. Μερικώς αυθαίρετα. Επί πολεοδομικής τακτοποίησης μερικώς αυθαίρετης κατασκευής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος κτήσης του νόμιμου κτίσματος.

11. Χρησικτησία. Επί χρησικτησίας, χρόνος κτήσης θεωρείται η αντίστοιχη ημερομηνία του εικοστού πρώτου έτους, πριν από το χρόνο της μεταβίβασης.

12. Οριζόντια ιδιοκτησία. Σε περιπτώσεις πράξεων σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας χωρίς μεταβολή του ποσοστού επί του δικαιώματος που αντιστοιχεί στο μεταβιβάζοντα πριν από τις πράξεις αυτές, χρόνος κτήσης θεωρείται αντίστοιχα ο χρόνος απόκτησης του αρχικού δικαιώματος.

13. Ανώμαλη δικαιοπραξία. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου με ανώμαλη δικαιοπραξία και εν συνεχεία επικύρωσης αυτής, ως χρόνος κτήσης λογίζεται εκείνος της επικύρωσης.

14. Κληρονομιές - γονικές παροχές. Σε περιπτώσεις κτήσης ακινήτου αιτία θανάτου ή δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος επαγωγής της κληρονομίας ή ο χρόνος κατάρτισης του συμβολαίου δωρεάς εν ζωή - γονικής παροχής, ακόμη και στις περιπτώσεις που συνέτρεχε νόμιμος λόγος μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης.

15. Ποιος συμπληρώνει τη δήλωση. Ο φορολογούμενος που μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου να δηλώνει το σύνολο των στοιχείων που αφορούν τον προσδιορισμό του φόρου υπεραξίας, στον συμβολαιογράφο. Η δήλωση περιλαμβάνει τα στοιχεία του πωλητή, του συμβολαιογράφου που καταρτίζει τη συμβολαιογραφική πράξη και θα διενεργήσει την παρακράτηση και την απόδοση του φόρου, τα στοιχεία του αγοραστή ή των αγοραστών, το χρόνο και την αξία κτήσης και μεταβίβασης, το είδος της ακίνητης περιουσίας ή των ιδανικών μεριδίων αυτής ή του εμπράγματου δικαιώματος, τα έτη διακράτησης, τους συντελεστές και τον υπολογισμό του φόρου. Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να ελέγχει και να βεβαιώνει την ακρίβεια των ανωτέρω στοιχείων καθώς και να θεωρεί τη δήλωση, δεν έχει, όμως, ευθύνη για όσα στοιχεία δεν έχουν περιέλθει σε γνώση του και δεν περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο που συντάσσει.

16. Πόσες δηλώσεις συντάσσονται. Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζονται περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ο φορολογούμενος (πωλητής) υποβάλλει μία δήλωση στην οποία θα περιγράφονται τα ανωτέρω στοιχεία που αφορούν το κάθε δικαίωμα. Αν με το ίδιο συμβόλαιο περισσότερα πρόσωπα (πωλητές) μεταβιβάζουν, υποβάλλεται από το καθένα χωριστή δήλωση.

17. Ποιος υποβάλλει τη δήλωση. Η δήλωση υπογεγραμμένη από τον πωλητή και τον συμβολαιογράφο υποβάλλεται στην εφορία της έδρας του σε τρία αντίτυπα.

18. Ποιος εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής. Την ίδια ημέρα ή το αργότερο την επομένη ημέρα της σύνταξης του συμβολαίου ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει σε ανεξάρτητη εφαρμογή του taxisnet σειρά στοιχείων (μεταξύ άλλων τον ΑΦΜ του πωλητή, τον αριθμό και την ημερομηνία σύνταξης του συμβολαίου, την υπεραξία), οριστικοποιεί τη δήλωση και εκδίδει Ταυτότητα Οφειλής.

19. Πώς πληρώνεται ο φόρος. Μέσα σε πέντε μέρες από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος αποδίδει με τραπεζική επιταγή σε διαταγή του Ελληνικού Δημοσίου το φόρο που έχει παρακρατήσει. Η επιταγή κατατίθεται στην τράπεζα από την οποία εκδόθηκε.

20. Ποιος επιβαρύνεται με το φόρο. Σύμφωνα με το νόμο, ο φόρος υπεραξίας επιβαρύνει τον πωλητή. Ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης ο οποίος έχει μειωθεί στο 3%.

Νέα εκκαθάριση του ΦΑΠ

Ολοκληρώθηκε από την Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων η νέα εκκαθάριση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας των ετών 2012-2013 για τα ακίνητα του Ψυχικού. Κατά την νέα εκκαθάριση για τον υπολογισμό του ΦΑΠ 2012 και 2013 ελήφθησαν υπόψη οι τιμές εκκίνησης των ακινήτων και οι συντελεστές αυξομείωσης, όπως είχαν αναπροσαρμοσθή και ίσχυαν στις 31 Δεκεμβρίου 2008. Ακόμη, ελήφθησαν υπόψη οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές αυξομείωσης όπως αναπροσαρμόσθηκαν μετά τις 31 Δεκεμβρίου 2008 σε εκτέλεση ακυρωτικής αποφάσεως του Συμβουλίου της Επικρατείας. Στις περιπτώσεις που μετά από την νέα εκκαθάριση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας έχει προκύψει για τους φορολογούμενους πιστωτικό υπόλοιπο, αυτό δεν θα επιστραφεί παρά μόνον θα συμψηφιστεί με οφειλές του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων και του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων που βαρύνει από την 1η Ιανουαρίου 2014 τα ακίνητα αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ. Ειδικά για τις περιπτώσεις φορολογουμένων που είχαν πληρώσει μέρος και όχι το σύνολο του ΦΑΠ 2013, εάν το ποσό που είχε αρχικώς καταβληθεί υπερκαλύπτει τον φόρο που θα προκύψει από την νέα εκκαθάριση τότε οι προσαυξήσεις και τα πρόστιμα αυτομάτως διαγράφονται. Δεν θα ισχύσει το ίδιο για φορολογουμένους που προχώρησαν ηθελημένα στην καταβολή μικρότερου ΦΑΠ 2013 προσδοκώντας ότι θα υπάρξει συμψηφισμός και οι οποίοι υπολόγισαν τον φόρο με αφορολόγητο 200.000 (όπως ίσχυε με τον ΦΑΠ 2012) και όχι με το αφορολόγητο των 100.000 ευρώ. Στις περιπτώσεις οι προσαυξήσεις θα καταβληθούν κανονικά. Η Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων αναμένεται να αποστείλει ενημερωτικό μήνυμα στους φορολογουμένους μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, ενώ οι σχετικές πληροφορίες θα είναι διαθέσιμες και στην προσωποποιημένη πληροφόρηση του Taxisnet

Τέλος του χρόνου κρίνεται το χαράτσι

Στις 18-12-14 θα κριθεί τελικά στην Ολομέλεια του Αρείου Πάγου αν είναι αντισυνταγματικό ή όχι το «χαράτσι» στα ακίνητα που πληρώθηκε μέσα από τους λογαριασμούς της ΔΕΗ. Αρειος Πάγος για το «χαράτσι» Η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια ύστερα από απόφαση του Δ' τμήματος ΑΠ (293/14) που έκρινε ότι η επιβολή του συγκεκριμένου φόρου παραβιάζει σωρεία διατάξεων του Συντάγματος, όπως υποστήριξαν και στις σχετικές αγωγές τους καταναλωτικές οργανώσεις και ο δικηγόρος και υποψήφιος ευρωβουλευτής Γ. Κόκκας. Το Δ' τμήμα δέχθηκε ότι παραβιάστηκαν με το «χαράτσι» συνταγματικές διατάξεις που προστατεύουν την ιδιοκτησία, τη φορολογική ισότητα κ.λπ.

Φορος και για τα κέρδη απο αγοραπωλησίες

Όποιος βγάζει κέρδη με αγοραπωλησίες ακινήτων εντός διετίας θα φορολογείται με το κατώτατο ποσοστό που προβλέπεται για επιχειρήσεις και επιτηδευματίες. Με άλλα λόγια για την εφορία θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα το κέρδος που προκύπτει από τρεις ή περισσότερες πωλήσεις ακινήτων εφόσον αυτές γίνουν σε διάστημα δύο ετών. Αυτό σημαίνει πως θα επιβάλλεται συντελεστής φόρου επιχειρηματικών κερδών ύψους 26% και όχι φόρος υπεραξίας 15%, με αφορολόγητο 25.000 . Ο χρόνος αρχίζει να μετρά από την 1η Ιανουαρίου 2014, όταν θεωρητικά τέθηκαν σε εφαρμογή οι διατάξεις για το φόρο υπεραξίας ακινήτων και επομένως στην τσιμπίδα του 26% κινδυνεύουν να πιαστούν από το 2016 όσοι από σήμερα έως τότε πουλήσουν τρία ή περισσότερα ακινήτα.

Απο σήμερα η εγκύκλιος

Η τελική ερμηνευτική εγκύκλιος για την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας ακινήτων βρίσκεται από σήμερα το πρωί στις εφορίες και στη διάθεση των συμβολαιογράφων. Αυτό σημαίνει ότι και τυπικά ξεπαγώνουν πλέον οι μεταβιβάσεις ακινήτων οι οποίες παραμένουν παγωμένες από την αρχή του έτους καθώς μια σειρά από ασάφειες και γκρίζες ζώνες στη σχετική νομοθεσία ανάγκασαν τους συμβολαιογράφους να σηκώσουν ψηλά τα χέρια.

Ο φόρος υπεραξίας υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμή κτήσης και της τιμής πώλησης κάθε ακινήτου με αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ, συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τον χρόνο διακράτησης του ακινήτου και πλήρη απαλλαγή για όσους έχουν αποκτήσει ακίνητα πριν από το 1995 τα οποία μεταβιβάζουν σήμερα. Η παρακράτηση του φόρου γίνεται από τους συμβολαιογράφους οι οποίοι είναι και υπεύθυνοι για την απόδοσή του στο δημόσιο ταμείο ενός πέντε ημερών από τη σύνταξη των σχετικών συμβολαίων.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki