Μεγαλύτερες ευθύνες στις τράπεζες για τη χορήγηση σε καταναλωτές στεγαστικών δανείων μεταθέτει νέα Οδηγία που ετοιμάζεται στις Βρυξέλλες. Μάλιστα, η κατάσχεση ακινήτου σε περιπτώσεις αδυναμίας πληρωμής θα αποτελεί την έσχατη επιλογή για την τράπεζα και θα γίνεται μόνο ύστερα από συμφωνία με το δανειολήπτη. Τα στεγαστικά δάνεια της νέας εποχής θα είναι για λίγους και... καλούς, αξιόπιστους, ενημερωμένους και υπεύθυνους καταναλωτές, από τράπεζες που θα έχουν υπολογίσει καλά τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν. Στόχος της Ευρωπαϊκής Οδηγίας είναι η προστασία των καταναλωτών από τα ψιλά γράμματα των δανείων και ο περιορισμός της δανειοδότησης χωρίς ορθολογικά κριτήρια, η οποία οδήγησε σε φούσκα την αγορά ακινήτων σε πολλές χώρες-μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Η κρίση επιβάλλει την εξυγίανση της αγοράς στεγαστικών δανείων ώστε να διαμορφωθεί μία νέα ενιαία σταθερή ευρωπαϊκή αγορά ενυπόθηκων δανείων που θα στηρίζει την πραγματική οικονομία. Η νέα Οδηγία, που αναμένεται να εγκριθεί από το Συμβούλιο Υπουργών και το Κοινοβούλιο, εκτιμάται ότι μπορεί να τεθεί σε εφαρμογή από φέτος, αν φυσικά δεν ξεκινήσει μία διαδικασία αλλαγών και συμβιβασμών.

Στην εφαρμογή της νέας Οδηγίας αρνητική είναι η στάση τόσο του λόμπι των χρηματοπιστωτικών οργανισμών, που θεωρεί ότι θα «παγώσει» η χορήγηση νέων δανείων, όσο και του λόμπι των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων, που βλέπουν να κλείνουν ακόμη περισσότερο οι κάνουλες της ρευστότητας για τη δραστηριότητά τους. Τι προβλέπει η νέα οδηγία: Ενισχύει τις ελεγκτικές υπηρεσίες, ώστε να υιοθετήσουν μέτρα όπως προειδοποιήσεις κινδύνων και όριο στη σχέση δανείου/αξίας, όπως και να υποβάλουν σε στρες τεστ τις συμφωνίες δανεισμού. Η μεγάλη σημασία της αγοράς ενυπόθηκων δανείων στην πραγματική οικονομία και στη δημιουργία κρίσεων αυξάνει τη σημασία που πλέον πρέπει να δίνουν σε αυτήν την αγορά οι Αρχές αυξάνοντας τις απαιτήσεις διαφάνειας. Το 2009 η αγορά ενυπόθηκων δανείων στις 27 χώρες της Ε.Ε. ήταν 6 τρισ. ευρώ ή το 52% του ευρωπαϊκού ΑΕΠ. Πλέον, οι Αρχές θα θέτουν τους αυστηρούς όρους βάσει των οποίων θα γίνονται οι αξιολογήσεις των ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη μία σειρά από προβλέψεις. Ο στόχος είναι να εξαλειφθεί ο κίνδυνος που παρουσιάζεται σήμερα, οι τράπεζες να εγγράφουν αξίες για τα ακίνητα που δανειοδότησαν πολλαπλάσιες από την πραγματική αξία τους στην αγορά. Οι τράπεζες πλέον θα αναλαμβάνουν τη μεγαλύτερη ευθύνη της αποτυχίας της συμφωνίας δανειοδότησης.

Η νέα Οδηγία προτείνει την κατάργηση των ποινών για πρόωρη εξόφληση ώστε να ενισχυθεί η πρόωρη εξόφληση. Επίσης, η κατάσχεση του ακινήτου δεν θα αποτελεί παρά μόνο την έσχατη επιλογή στην περίπτωση αδυναμίας πληρωμών του δανειζομένου και μόνο με τη σύμφωνη γνώμη του. Θα προηγούνται διαπραγματεύσεις για την αλλαγή των όρων του δανείου, του χρόνου και της μηνιαίας δόσης του. Αναβαθμίζει τη σχέση δανειζόμενου - δανειστή. Γίνεται υποχρεωτική η καλή και αναλυτική ενημέρωση και προβλέπεται εκπαίδευση και συμβουλευτική του ενδιαφερόμενου να δανειστεί. Περιγράφεται στην Οδηγία ένα μίνιμουμ ενημέρωσης, το οποίο οι τράπεζες οφείλουν να παρέχουν στους καταναλωτές. Μεταξύ άλλων, θα δίνεται βαρύτητα στη με ακρίβεια και χωρίς ωραιοποιήσεις ενημέρωση για τα επιτόκια και το κόστος του δανείου στο σύνολό του και ανά μήνα, τις χρεώσεις λόγω καθυστερήσεων, τα προσφερόμενα δάνεια ανά νόμισμα και τι σημαίνει η κάθε επιλογή, τις διαφορετικές επιλογές και το κόστος τους ανάλογα την επιλεγμένη δόση, τι προβλέπεται στην περίπτωση γρηγορότερης εξόφλησης, και τον τρόπο που θα γίνεται η εκτίμηση του ακινήτου. Η ενημέρωση του καταναλωτή δεν θα σταματά με τη σύναψη του δανείου, αφού η τράπεζα θα υποχρεούται να ενημερώνει για τις επιλογές του πελάτης της και μετά την υπογραφή του δανείου. Επίσης, η Οδηγία προβλέπει τα κράτη-μέλη να πραγματοποιήσουν καμπάνιες για την εκπαίδευση των καταναλωτών, ώστε να μπορούν να εκτιμήσουν τα συμφέροντά τους και τους κινδύνους.

Προβλέπεται η αποτύπωση των δανείων σε ειδικά έντυπα ώστε να είναι απόλυτα συγκρίσιμα τα δάνεια και οι προτεινόμενοι όροι των τραπεζών. Το ESIS (European Standarised Information Sheet) θα περιλαμβάνει όλα τα χαρακτηριστικά του δανείου (επιτόκιο, χρόνος αποπληρωμής, έξτρα κόστη, κόστος πρόωρης αποπληρωμής, υποχρεώσεις, κινδύνους και προειδοποιήσεις κ.ά.). Ενοποιεί την τραπεζική αγορά στεγαστικών δανείων, δημιουργώντας «πανευρωπαϊκό διαβατήριο» για τις επιχειρήσεις που θέλουν να πουλήσουν στεγαστικά δάνεια σε άλλες χώρες. Δίνει την ελευθερία στους επενδυτικούς οργανισμούς που λειτουργούν ως διαμεσολαβητές δανείων να μπορούν να δραστηριοποιηθούν σε όλη την Ευρώπη. Φυσικά για όσες πληρούν τα κριτήρια που έχουν τεθεί και περιλαμβάνονται στα ειδικά αρχεία, έχοντας λάβει το σχετικό «Πανευρωπαϊκό Διαβατήριο».

Η Οδηγία φιλοδοξεί να δημιουργήσει μία σταθερή ενοποιημένη αγορά που θα ενθαρρύνει μελλοντικά τις διασυνοριακές δραστηριότητες των τραπεζών, αλλά και τη δυνατότητα του καταναλωτή να επιλέξει στεγαστικό δάνειο από άλλη χώρα ή πιστωτικό οργανισμό. Ο πιστωτής και ο καταναλωτής μοιράζονται την ακριβή και ίδια αξιολόγηση του ακινήτου με βάση προτεινόμενα κριτήρια αξιολόγησης. Οι όροι της αξιολόγησης θα τίθενται από τις Αρχές και θα περιλαμβάνουν προβλέψεις ώστε η αξία του ακινήτου να υπολογίζεται ορθολογικά και με βάση όλα τα μελλοντικά ενδεχόμενα.

Στο «κόκκινο» βρίσκονται 12 στα 100 νοικοκυριά που έχουν στεγαστικό δάνειο. Σύμφωνα με στοιχεία σημειώνεται μεγάλη αύξηση των καταναλωτικών και των στεγαστικών δανείων σε καθυστέρηση ως προς το σύνολο των καταναλωτικών και των στεγαστικών δανείων στο 24% και 11,9% αντίστοιχα τον Ιούν.’11, από 20,0% και 10,3% αντίστοιχα τον Δεκ.’10. Επίσης, το ποσοστό των δανείων σε καθυστέρηση στα επιχειρηματικά δάνεια ανήλθε στο 11,2% τον Ιούν.’11, από 8,8% τον Δεκ.’10 Ο βαθμός χρέωσης των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων στην Ελλάδα, παρά τις αρνητικές πιστωτικές εξελίξεις, αυξήθηκε σε 114,4% του ΑΕΠ τον Δεκ.΄11, από 113,4% του ΑΕΠ τον Δεκ.΄10, λόγω της μείωσης του ΑΕΠ. Ωστόσο, η δανειακή επιβάρυνση στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι αρκετά χαμηλότερη από ό,τι στη ΖτΕ (Δεκ.΄11:118,8%, Δεκ.΄10: 120,4%).

Μήνα με μήνα εντείνεται η πιστωτική ασφυξία, καθώς οι χορηγήσεις προς νοικοκυριά και επιχειρήσεις έχουν σταματήσει. Ακόμα και τα επίσημα στοιχεία δεν δείχνουν την πραγματική εικόνα της ασφυξίας που επικρατεί στην αγορά αφού με τεχνητό τρόπο περιορίζουν το ποσοστό πτώσης. Στην πραγματικότητα οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι εως και κατα 70% χαμηλότερες σε σύγκριση με το 2010 και αυτό διότι τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος εμφανίζουν ως νέες χορηγήσεις τα δάνεια τα οποία επανεκτιμώνται! Πάντως ακόμα και τα στοιχεία αυτά εμφανίζουν ότι τον Δεκέμβριο 2011 ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης υποχώρησε στο -3,2% -ένα χρόνο πριν ήταν μηδενικός- και τα υπόλοιπα των δανείων υποχώρησαν στα 248,53δισ ευρώ από 257,85δισ ευρώ τον Δεκέμβριο του 2010. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας Ελλάδος η μηνιαία καθαρή ροή ήταν αρνητική κατά 1,746δισ ευρώ (από 244εκ ευρώ θετική καθαρή ροή το Δεκέμβριο 2010).

Ειδικότερα τα δάνεια προς τα νοικοκυριά εμφανίζουν ρυθμό πιστωτικής επέκτασης -3,9% με τα υπόλοιπα να υποχωρούν στα 113δισ ευρώ. Τα υπόλοιπα των στεγαστικών δανείων διαμορφώνονται στα 78,39δισ ευρώ με το ρυθμό πιστωτικής επέκτασης στο -2,9% (και αρνητική μηνιαία καθαρή ροή κατά 176εκ ευρώ). Ακόμα μεγαλύτερη είναι η πτώση στα καταναλωτικά δάνεια -στο -6,4% ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης- και τα υπόλοιπα στα 32,9δισ ευρώ. Τα συνολικά υπόλοιπα των επιχειρηματικών δανείων διαμορφώνονται στα 120,12δισ ευρώ (-2% ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης) και η μηνιαία καθαρή ροή χρηματοδότησης τον Δεκέμβριο πέρυσι ήταν αρνητική κατά 1,42δισ ευρώ (από θετική κατά 425εκ ευρώ τον Δεκέμβριο του 2010). Ο ρυθμός επέκτασης για τα δάνεια προς εμπορικές επιχειρήσεις βρίσκεται στο -6% και προς κατασκευαστικές επιχειρήσεις στο -7,4%.

Τα στεγαστικά δάνεια μπαίνουν στη δίνη της κρίσης χρέους. Πρόκειται για χιλιάδες στεγαστικά δάνεια που χορηγήθηκαν από έξη ελληνικές τράπεζες και χρησιμοποιήθηκαν ως κάλλυμα προκειμένου να δανειστούν από τις διεθνείς αγορές. Ήδη,σε αρνητική παρακολούθηση θέτει η Fitch την αξιολόγηση 35 τιτλοποίησεις δανείων ελληνικών τραπεζών, ενώ διατηρεί στο ίδιο καθεστώς τα προγράμματα 7 ελληνικές καλυμμένες ομολογίες. Ειδικότερα, η Fitch θέτει σε καθεστώς "αρνητικής παρακολούθησης" 35 τιτλοποιημένα στεγαστικά δάνεια ελληνικών τραπεζών καθώς εκτιμά ότι η οικονομική θέση και προοπτικές της χώρας έχουν επιδεινωθεί τους τελευταίους μήνες. Αναφορικά με τις αξιολογήσεις των καλυμμένων ομολογιών από την Fitch: Alpha Bank: παραμένει με 'BBB-'/RWN Τράπεζα Κύπρου: παραμένει με 'BBB'/RWN Eurobank EFG: παραμένει με 'BBB-'/RWN Marfin Popular Bank (Programme I): παραμένει με 'BBB'/RWN Εθνική Τράπεζα (Programme I): παραμένει με 'BB-'/RWN Εθνική Τράπεζα (Programme II): παραμένει με 'BBB-'/RWN Τράπεζα Πειραιώς : παραμένει με 'BBB-'/RWN