Πως θα αξιολογήσετε μετοχές ΑΕΕΑΠ

Οι εταιρείες επενδύσεων ακινήτων ίσως είναι μία καλή περίπτωση για επένδυση για όσους πιστεύουν στην ακίνητη περιουσία αλλά φοβούνται το μέλλον της ελληνικής αγοράς. Τα REITs, επενδύουν κυρίως σε επαγγελματικά ακίνητα αλλά τα φορολογικά κίνητρα σε συνδυασμό με την επαγγελματική διαχείριση παρέχουν στον επενδυτή-αποταμιευτή την δυνατότητα να επενδύσει ακόμα και σε αγορές στις οποίες τα οικονομικά του δεν επιτρέπουν μία απευθείας επένδυση. Δεν είναι λίγοι εκείνοι που τα αποφεύγουν θεωρώντας ότι στην πραγματικότητα αναλαμβάνουν δύο κινδύνους: το κίνδυνο της αγοράς ακινήτων αλλά και το κίνδυνο της χρηματιστηριακής αγοράς. Η αλήθεια είναι ότι δεν έχουν άδικο παρόλα αυτά όμως δεν παύουν να αποτελεί μία επένδυση με μεγάλες δυνατότητες γεωγραφικής και θεματικής διασποράς. Η επένδυση σε REIT ,όσο και αν κάποιοι θέλουν να την εμφανίσουν ως απλή, κρύβει αρκετές παγίδες κυρίως λογω της σύνθετης αξιολόγησης των χαρτοφυλακίων τους.

Ένας τρόπος για τους επενδυτές να αξιολογούν τα χαρτοφυλάκια είναι να συγκρίνουν τις περιόδους μίσθωσης για τα κτίρια που κατέχουν. Όταν μισθώσεις είναι σύντομες, οι ταμειακές ροές αλλαγές είναι πιο γρήγορες και αυτό έχει αντανακλάται στην ευελιξία στην προσαρμογή στις εκάστοτε οικονομικές συνθηκες. Ο γενικός κανόνας είναι ότι όταν οι μισθώσεις είναι μεγάλης διάρκειας τότε , οι επενδύσεις που συνήθως είναι πιο σταθερές. Ένας ακόμα τρόπος είναι η έκθεση τους στο δανεισμό.

Πολλές εταιρίες έχουν υψηλά επίπεδα δανεισμού σε μία προσπάθεια να εκμεταλλευτούν τα χαμηλά επιτόκια και να μεγιστοποιήσουν τις αποδόσεις τους. Αυτό μπορεί βραχυπρόθεσμα να είναι αποτελεσματικό αλλά κρύβει παγίδες. Οι οικονομολόγοι θεωρούν ότι αν ο δανεισμός ξεπερνά το 65% της αξίας του ενεργητικού τότε οι επενδυτές θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Για αυτούς η ιδανική αναλογία είναι το συνολικό χρέος να κινείται στο 40% έως 60% του ενεργητικού τους .

Σε ολόκληρο τον κόσμο, η οικονομική ανασφάλεια δεν έχει αφήσει ανεπηρέαστα τα REITs τα οποία έχουν έχουν πληγεί σκληρά . Στις ΗΠΑ , για παράδειγμα οι απώλειες του σχετικού δείκτη είναι σημαντικά υψηλότερες από εκείνες του Standard & Poors 500. Αυτή είναι μια ευκαιρία, λένε οι ειδικοί αφού η παγκόσμια αγορά κινείται σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων, σχετικά υψηλής ζήτησης και περιορισμένης προσφοράς.