Οι πειραματισμοί με τις αντικειμενικές αξίες
Σε μεγάλες περιπέτειες οδηγείται η αγορά ακινήτων, εξαιτίας της εμμονής του υπουργείου Οικονομικών να προχωρήσει σε προτάσεις για τις νέες αντικειμενικές τιμές, μέχρι το τέλος του εξαμήνου. Δεν είναι λίγοι στην αγορά ακινήτων που υποστηρίζουν, ότι οι νέες τιμές κινδυνεύουν να μετατραπούν σε επιτομή της αυθαιρεσίας και αυτό διότι οι βάσεις δεδομένων της Τράπεζας της Ελλάδος είναι περιορισμένες και σε καμία περίπτωση δεν καλύπτουν όλες τις ζώνες που περιλαμβάνει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. ΄Όπως προκύπτει και από τις ίδιες της ανακοινώσεις της Κεντρικής Τράπεζας, ο συνολικός όγκος των δεδομένων, μόλις και μετά βίας φθάνει τις δέκα χιλιάδες και αυτό πρακτικά σημαίνει ότι υπάρχουν περιοχές, στις οποίες δεν υπάρχουν καθόλου δεδομένα.Ακόμα και σε περιοχές οι οποίες χαρακτηρίζονται ως εμπορικές , οι τιμές που έχουν καταχωρηθεί μπορεί να είναι λιγότερεςαπο τα δάκτυλα του ενός χεριού.
Και φυσικά αυτή η ένδεια στατιστικών δεδομένων, σε καμία περίπτωση δεν καλύπτει τις ανάγκες αλλά και τις προσδοκίες που έχουν καλλιεργηθεί για μια συνολική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, με τρόπο ώστε να αντανακλούν τα πραγματικά επίπεδα των τιμών.
Από την άλλη πλευρά, η δύσκολη κατάσταση στην οποία βρίσκεται η αγορά ακινήτων δεν επιτρέπει την προσέγγιση των τιμών με τη χρήση στατιστικών μεθόδων. Και αυτό διότι λόγω της ανύπαρκτης ζήτησης, κάθε νέα συμφωνία ουσιαστικά επαναπροσδιορίζει τα επίπεδα των τιμών προς τα κάτω. Μάλιστα αυτή η πτωτική δυναμική, δεν εμφανίζει ομοιογενή χαρακτηριστικά, με αποτέλεσμα ακόμα και ο πιο ικανός στατιστικολόγος να βρεθεί μπροστά σε επιστημονικό αδιέξοδο, αφού οι παραδοχές θα πρέπει να έχουν τέτοιο περιθώριο αυθαιρεσίας, ώστε το τελικό αποτέλεσμα να μην έχει καμία σχέση με την πραγματικότητα.
Ακόμα πιο μεγάλες ελλείψεις υπάρχουν στις βάσεις δεδομένων για τα εμπορικά ακίνητα. Η αγορά επαγγελματικών ακινήτων εμφανίζει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, τα οποία αντανακλώνται στις τιμές οι οποίες μπορεί να διαφοροποιούνται από οικοδομικό τετράγωνο σε οικοδομικό τετράγωνο, αλλά και με βάση την πλευρά του δρόμου στην οποία βρίσκονται τα ακίνητα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, για την κατάρτιση των δεικτών για τις τιμές των επαγγελματικών ακινήτων να χρησιμοποιούν ιδιαίτερες τεχνικές. Και φυσικά οι δείκτες που εμφάνισε πριν λίγο καιρό η Τράπεζα της Ελλάδος, δεν έχουν καμία σχέση με αυτές τις τεχνικές . Πέραν αυτού, τα στοιχεία που διαθέτουν οι επίσημα αποδεκτές βάσεις δεδομένων είναι στατιστικά ανεπαρκείς -ως προς τον όγκο των δεδομένων-.
Παράλληλα οι βάσεις δεδομένων χαρακτηρίζονται και απο σημαντικά ποιοτικά προβλήματα, καθώς σε αυτές περιλαμβάνουν ακίνητα τα οποία έχουν ιδιαίτερα-σχεδόν μοναδικά- χαρακτηριστικά, αφού είτε ανήκουν στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών είτε σε ΑΕΕΑΠ. Κοντολογίς πρόκειται για τον «αφρό» της αγοράς τόσο σε τοπικό όσο και σε υπερτοπικό επίπεδο.Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι δεν υπάρχει καμία στατιστική απεικόνιση για το μεγάλο όγκο των εμπορικών ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές, αλλά και πιάτσες που έχουν πληγεί από την οικονομική κρίση. Σύμφωνα μάλιστα με έγκυρους αναλυτές, οι τεχνοκράτες που θα κληθούν να δώσουν προτάσεις θα αναγκαστούν εκ των πραγμάτων να ...αυθαιρετήσουν με απρόβλεπτες συνέπειες, τόσο για την αγορά όσο και τη φορολογία ακινήτων.
Ακόμα και οι βάσεις δεδομένων που τηρούνται απο το υπουργείο Οικονομικών και αφορούν στα μισθώματα -κατοικιών και εμπορικών ακινήτων- μπορεί, σύμφωνα με την εκτιμητική επιστήμη, να χρησιμοποιηθούν ως βάση υπολογισμού εμπορικών αξιών, αλλά αυτό ισχύει μόνο για τις περιπτώσεις εκείνες που καταγράφουν τις αξίες των μισθωμάτων τη συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Αντίθετα , η στατιστική εξομάλυνση του δείγματος των ακινήτων μπορεί να οδηγήσει σε ακόμα μεγαλύτερες αποκλίσεις από τα τρέχοντα επίπεδα της αγοράς.
Σε κάθε περίπτωση η αγορά ακινήτων βρίσκεται πλέον αντιμέτωπη με την προοπτική να δεχθεί ένα ακόμα καίριο πλήγμα, το οποίο ενδεχομένως να αποδειχθεί και ...τελειωτικό. Και φυσικά δεν είναι απίθανο, στο τέλος της ημέρας το υπουργείο Οικονομικών να καταφύγει στις υπηρεσίες των εταιριών συμβούλων και να στηθεί με τον τρόπο αυτό ένα πάρτυ εκατομμυρίων-αν λάβουμε υπόψη τα τιμολόγια που ισχύουν για μια εκτίμηση ενός τυπικού επαγγελματικού ακινήτου. Τελικά αποδεικνύεται ότι όταν η πολιτική σε θέματα της αγοράς γίνεται από ανθρώπους που δεν γνωρίζουν, τότε οι ερασιτεχνισμοί έχουν τεράστιο πολιτικό και οικονομικό κόστος.
