Τι αλλάζει στην φορολογία του εισοδήματος απο ακίνητα

Το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης των ενοικίων έχει δημιουργήσει φορολογούμενους δύο ταχυτήτων. Στην πρώτη κατηγορία ανήκουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που αποκτούν αποκλειστικά εισοδήματα από την εκμίσθωση ακινήτων και στη δεύτερη κατηγορία οι μισθωτοί ή συνταξιούχοι οι οποίοι εξασφαλίζουν ένα πρόσθετο εισόδημα από ενοίκια. Νέα δεδομένα για τα εισοδήματα από ακίνητα Oσοι ανήκουν στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή το μοναδικό τους εισόδημα είναι τα μισθώματα που εισπράττουν, θα κληθούν φέτος να πληρώσουν φόρους αυξημένους έως και 500%, καθώς τα εισοδήματα από ενοίκια που αποκτήθηκαν το 2013 φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 10%.

Αντίθετα ο νέος τρόπος φορολόγησης των εισοδημάτων από ακίνητα αναμένεται να ευνοήσει όσους απέκτησαν πέρυσι εκτός από τα ενοίκια και άλλα εισοδήματα (μισθούς, συντάξεις). Τα εισοδήματα από ενοίκια που εισπράχθηκαν το 2013 και δηλώνονται φέτος δεν θα φορολογηθούν με βάση την κλίμακα των μισθωτών - συνταξιούχων, αλλά με μια διαφορετική κλίμακα με συντελεστή 10% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ τον χρόνο και 33% για εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ. Με τους συντελεστές αυτούς οι φορολογούμενοι οι οποίοι λαμβάνουν πρόσθετο εισόδημα από ενοικίαση ακινήτων θα διαπιστώσουν μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης.

Το νέο σύστημα ευνοεί όσους απέκτησαν πέρυσι εκτός από τα ενοίκια και άλλα εισοδήματα, όπως από μισθούς και συντάξεις Για παράδειγμα προκύπτει όφελος της τάξης των 2.250 ευρώ για έναν φορολογούμενο με ετήσιο εισόδημα 26.000 ευρώ από μισθωτές υπηρεσίες και 9.000 ευρώ από ενοίκια. Το συνολικό εισόδημα του μισθωτού 35.000 ευρώ (26.000 +9.000 ευρώ) φορολογούνταν με την κλίμακα μισθωτών υπηρεσιών και στα 9.000 ευρώ των ενοικίων αναλογούσε φόρος ύψους 3.150 ευρώ. Με το νέο σύστημα αυτοτελούς φορολόγησης ο φόρος που προκύπτει για τα 9.000 ευρώ των ενοικίων είναι 900 ευρώ.

Χαμένοι είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν έχουν άλλα εισοδήματα, αφού φορολογούνται πλέον από το πρώτο ευρώ Οι επιβαρύνσεις για τη συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτητών ακινήτων ξεκινούν από τα 500 ευρώ τον χρόνο για ετήσιο εισόδημα έως και 12.000 ευρώ. Για υψηλότερα εισοδήματα από ενοίκια οι επιπλέον φόροι φθάνουν έως και τα 1.820 ευρώ τον χρόνο.  Για τους φορολογούμενους που εισπράττουν πολύ υψηλά ποσά ενοικίων πάνω από 65.000 ευρώ τον χρόνο προκύπτουν ελαφρύνσεις, καθώς το νέο σύστημα συμφέρει περισσότερο.

Εισόδημα από ακίνητα είναι αυτό που προκύπτει κάθε χρόνο από την εκμετάλλευση ακινήτων είτε αυτά έχουν κτίσματα είτε όχι. Τα ακίνητα μπορεί να είναι κατοικίες, καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, γήπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ. Νέα δεδομένα για τα εισοδήματα από ακίνητα Οι κυριότερες περιπτώσεις εισοδημάτων από ακίνητα είναι αυτές που αφορούν:

Την ενοικίαση ακινήτων

Την υπενοικίαση ακινήτων

Την ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτων.

Με το νέο σύστημα δεν θεωρούνται εισοδήματα από ακίνητα και δεν φορολογούνται τα λεγόμενα «τεκμαρτά μισθώματα» από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και χρήση ακινήτου χωρίς αντάλλαγμα, ενώ δεν θεωρείται εισόδημα από ακίνητα και το λεγόμενο «τεκμαρτό μίσθωμα από ιδιοκατοίκηση».

Επίσης απαλλάσσεται από τον φόρο το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης κύριας κατοικίας μέχρι 200 τετραγωνικά μέτρα από τους γονείς προς τα παιδιά και αντιστρόφως. Το τεκμαρτό εισόδημα δεν θα αναγραφεί στο έντυπο Ε1, αλλά θα δηλωθεί στο έντυπο Ε2. Αυτό που θα πρέπει να προσέξουν οι φορολογούμενοι είναι ότι η κατοικία της οποίας γίνεται η παραχώρηση πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και όχι ως δευτερεύουσα ή εξοχική.

Σε φόρο εισοδήματος θα υπόκειται μόνο το καθαρό εισόδημα που εισπράττει κάθε φορολογούμενος από εκμισθώσεις κατοικιών, οικοπέδων, κτιρίων επαγγελματικής στέγης, αγρών, αγροτεμαχίων και λοιπών εδαφικών εκτάσεων. Πιο συγκεκριμένα, τα ενοίκια που εισπράχθηκαν εντός του 2013 θα φορολογηθούν το 2014 αυτοτελώς ως εξής:

Τα πρώτα 12.000 ευρώ του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια θα φορολογηθούν με συντελεστή 10%.

Το τμήμα του ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια πάνω από τις 12.000 ευρώ θα φορολογηθεί με συντελεστή 33%.

Επί του φόρου από ενοίκια, θα επιβάλλεται και προκαταβολή φόρου για το επόμενο έτος η οποία θα υπολογίζεται με συντελεστή 55%.

Επιπλέον, στα ποσά των ενοικίων θα επιβάλλεται και συμπληρωματικός φόρος 1,5% ή 3% ανάλογα με το είδος και το εμβαδόν του ακινήτου, καθώς και την εισφορά αλληλεγγύης 1% - 4% η οποία επιβάλλεται σε όσους έχουν εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ.

Από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν: Ποσοστό 5% για αποσβέσεις σε οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται ως κατοικίες, οικοτροφεία, σχολεία, φροντιστήρια, αίθουσες κινηματογράφων ή θεάτρων, ξενοδοχεία, νοσοκομεία ή κλινικές και ποσοστό 3% για οικοδομές οι οποίες χρησιμοποιούνται για άλλες χρήσεις. Ποσοστό μέχρι 40% για ασφάλιστρα κατά του κινδύνου της πυρκαγιάς ή άλλων κινδύνων, για δικαστικές δαπάνες και για αμοιβή δικηγόρου για δίκες μισθωτικών διαφορών ή διαφορών μεταξύ ιδιοκτητών και διαχειριστών ιδιοκτησίας κατ' ορόφους. Αν οι δαπάνες που αναφέρονται στις προηγούμενες παραγράφους αφορούν κοινόχρηστους χώρους του ακινήτου, επιμερίζονται αναλόγως στους συνιδιοκτήτες του.

Τα ακαθάριστα εισοδήματα από εκμίσθωση ακινήτων επιβαρύνονται αυτόματα: Με τέλος χαρτοσήμου 3,6% (πλην των μισθωμάτων κατοικιών). Με φόρο αλληλεγγύης 1- 4% επί του συνόλου των εισοδημάτων των φορολογουμένων εφόσον υπερβαίνουν τις 12.000 ευρώ. Με συμπληρωματικό φόρο 1,5%, ο οποίος προσαυξάνεται σε 3% για το εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικίας εμβαδού άνω των 300 τ.μ.