Φορολογία α λα γερμανικά

Ιδιαίτερα προσεκτικοί θα πρέπει να είναι οι Ελληνες που αγοράζουν ακίνητα στη Γερμανία, καθώς το φορολογικό πλαίσιο είναι διαφορετικό και έχει πολλές ιδιαιτερότητες. Η φορολόγηση της αγοράς του ακίνητου επιβαρύνεται στη Γερμανία με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (Grunderwerbssteuer) που κυμαίνεται αυτήν τη στιγμή από το 3,5%?4,5 % ανάλογα με το ομόσπονδο κρατίδιο στο οποίο γίνεται η αγορά και υπολογίζεται επί της πραγματικής αξίας του ακινήτου. Για ιδιώτες που μεταπωλούν το ακίνητο που αγόρασαν σε χρονικό διάστημα μικρότερο της δεκαετίας ισχύει ο φόρος υπερτιμήματος ο οποίος υπολογίζεται και επιβάλλεται στο υπερτίμημα που προέκυψε από τη διαφορά του τιμήματος αγοράς (μείον φόρους που εκπίπτουν) και του τιμήματος μεταπώλησης του ακινήτου. Κίνητρα Για κεφαλαιουχικές εταιρείες ο ως άνω φόρος επιβάλλεται και στην περίπτωση που η μεταπώληση γίνεται μετά το πέρας της δεκαετίας. Η φορολογική επιβάρυνση μπορεί όμως να ελαχιστοποιηθεί εφόσον τα κέρδη από τη μεταπώληση επανεπενδυθούν σε ακίνητα στη Γερμανία και το ακίνητο παρέμεινε στην ιδιοκτησία του επενδυτή τουλάχιστον 6 έτη. Οι συντελεστές φορολογίας της μεταπώλησης εξαρτώνται από τη νομική μορφή του κάτοχου του ακίνητου. Για τα φυσικά πρόσωπα η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα εξαρτάται από την φορολογική κλίμακα στην οποία εντάσσεται το συγκεκριμένο πρόσωπο σύμφωνα με τα εισοδήματά του και την οικογενειακή του κατάσταση. Οι συντελεστές ξεκινούν από το 14 % και φτάνουν μέχρι το 42 %. Τα φορολογητέα έσοδα των κεφαλαιουχικών εταιρειών που διαχειρίζονται ακίνητα επιβαρύνονται με ενιαίο συντελεστή φόρου εισοδήματος εταιριών ύψους 15%. Επιπλέον μπορεί να υπάρξει επιβάρυνση των φορολογητέων εσόδων με φόρο επιτηδεύματος που κυμαίνεται από 7% έως 17,15%, ο οποίος όμως δεν ισχύει για εταιρείες που διαχειρίζονται οικιστικά ακίνητα. Επίσης, οι επενδυτές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι εκπίπτει σε ετήσια βάση το 2 % της συνολικής δαπάνης της αγοράς. Ετσι σε μια αγορά ακινήτου αξίας 500.000 € και συνολική επιβάρυνση για τον επενδυτή 555.000 € (συμπεριλαμβανομένων των δαπανών για φόρο μεταβίβασης 3,5%, μεσίτη 6 % και συμβολαιογράφο 1,5 % = 11 %) η ετήσια απόσβεση κυμαίνεται στις 8.800 €, ποσό το οποίο αφαιρείται από τα έσοδα του ακινήτου σε ετήσια βάση, μειώνοντας έτσι αισθητά τη φορολογητέα ύλη.