Το μισθωτήριο ρυθμιστής στις νέες εμπορικές μισθώσεις!
Άρθρο του Στράτου Ι. Παραδιά, Δικηγόρου, Προέδρου ΠΟΜΙΔΑ-UIPI
Από την 1η Μαρτίου 2014, με το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014 (ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014), απελευθερώθηκαν οι νέες εμπορικές μισθώσεις, με στόχο την ευχερή εκμίσθωση ξενοίκιαστων καταστημάτων αλλά και γραφείων, αποθηκών κλπ. σε όλη τη χώρα. Ρυθμιστής συνεπώς των νέων εμπορικών μισθώσεων είναι το περιεχόμενο του μισθωτηρίου συμφωνητικού που θα καταρτιστεί με προσοχή από τον εκμισθωτή και τον νομικό του παραστάτη, ενώ η ηλεκτρονική διαβίβαση των πληροφοριακών του στοιχείων στην ΓΓΔΕ είναι μεταγενέστερη φορολογική και μόνον διατύπωση, η οποία δεν υποκαθιστά ποτέ το μισθωτήριο στις συναλλαγές και τα δικαστήρια. Οι νέες ρυθμίσεις, που ήταν αποτέλεσμα του ανυποχώρητου αγώνα της ΠΟΜΙΔΑ, έχουν περιληπτικά ως εξής:
ΝΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:
ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Η διάρκειά τους καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους, με ελάχιστο όριο, δεσμευτικό και για τις δύο πλευρές, την τριετία. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια. Είναι αυτονόητο ότι κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επιχειρηματική επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια (π.χ. 9ετία, για την έκπτωση του ΦΠΑ διαρρύθμισης του κτιρίου και τη χρηματοδότηση από το ΕΣΠΑ), ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται μόνον για μια τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του. Στις μισθώσεις δηλαδή με σοβαρό αντικείμενο, θα είναι συνήθης στην πράξη και απόλυτα έγκυρη η συμφωνία για μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του να παραμείνει στο μίσθιο μόνον για μια 3ετία.
ΛΥΣΗ-ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ: Οι νέες μισθώσεις μπορεί να λυθούν οποτεδήποτε, με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Ο νέος νόμος δεν προβλέπει κανενός είδους αποζημιώσεις, για οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη και για οποιοδήποτε λόγο.
ΛΟΙΠΟΙ ΟΡΟΙ: Κατά τα λοιπά οι νέες μισθώσεις θα διέπονται από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα, και από τις συμφωνίες που περιλαμβάνονται στο μισθωτήριο. Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις περί διάρκειας, ιδιόχρησης, ανοικοδόμησης, αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας κλπ. του π.δ. 34/95.
ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ:
ΔΙΑΡΚΕΙΑ: Δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια. Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την δήθεν ...«άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.
ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑ-ΛΥΣΗ: Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (δηλαδή μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα). Λύση τους γίνεται με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Μετά τη λήξη της 12ετίας οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή η καταγγελία γίνεται εγγράφως τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.
ΠΡΟΘΕΣΜΙΕΣ-ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΧΡΗΣΗ-ΑΝΟΙΚΟΔΟΜΗΣΗ: Μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους. Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30. Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα. Παραμένουν όμως αμετάβλητες οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές καταγγείλουν τις μισθώσεις, αλλά μετά αθετήσουν τις νόμιμες δεσμεύσεις τους!
