Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

realestatenews.gr

Τα χαράτσια τρέχουν

Δίμηνο «φωτιά» αναμένεται να είναι το επόμενο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς από το Μάιο αρχίζει καταιγισμός εκκαθαριστικών με φόρους άνω των 2 δισ. ευρώ που καλούνται να πληρώσουν. Πρώτα απ όλα τον επόμενο μήνα με το λογαριασμό της ΔΕΗ όλοι οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να πληρώσουν την πρώτη δόση του ειδικού τέλους ακινήτων, το οποίο φέτος θα πρέπει να εξοφληθεί σε τέσσερις ισόποσες δόσεις έως το Δεκέμβριο. Το ειδικό τέλος προσδιορίζεται από την επιφάνεια των ηλεκτροδοτούμενων χώρων, την τιμή ζώνης, το συντελεστή παλαιότητας όπως αυτά αναφέρονται στον υπολογισμό του ΤΑΠ που υπάρχει στο φύλλο «Ανάλυσης λογαριασμών Δήμου-ΕΡΤ» κάθε διμηνιαίου λογαριασμού της ΔΕΗ. Τα ανωτέρω στοιχεία πολλαπλασιάζονται επί το συντελεστή του ειδικού τέλους, η κλίμακα του οποίου, ανάλογα με την τιμή ζώνης της περιοχής όπου βρίσκεται το κάθε ακίνητο, κυμαίνεται από 0,5 ευρώ/τ.μ. έως και 16 ευρώ/τ.μ. Επιπλέον, στο ειδικό τέλος η ηλικία του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη αντίστροφα σε σχέση με όλους τους άλλους φόρους, δηλαδή όχι ως «μειωτικός συντελεστής παλαιότητας», αλλά ως «αυξητικός συντελεστής νεότητας». Αυτό σημαίνει ότι τα νεότερα ακίνητα οφείλουν μεγαλύτερο τέλος σε σχέση με τα παλαιότερα, σύμφωνα με την κλίμακα που ισχύει. Αμέσως μετά ή ταυτόχρονα με το ειδικό τέλος ακινήτων θα αρχίσει η αποστολή από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων των ξεχασμένων εκκαθαριστικών του ΕΤΑΚ 2009, αλλά και του ΦΑΠ 2010 και 2011. Συγκεκριμένα, με βάση τον προγραμματισμό της ΓΓΠΣ, το ΕΤΑΚ 2009 θα σταλεί σε 200.000 ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι θα κληθούν να πληρώσουν συνολικά 50 εκατομ. ευρώ (μέσος φόρος 250 ευρώ). Στη συνέχεια θα σταλεί ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας 2010 σε 170.000 ιδιοκτήτες ακινήτων με ατομική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 400.000. Το ποσό του φόρου που θα εισπραχθεί από τους εν λόγω φορολογούμενους υπολογίζεται να ανέλθει σε 400 εκατ. ευρώ, δηλαδή μέση πληρωμή φόρου 2.350 ευρώ. Σε ό,τι αφορά το Φόρο Ακίνητης Περιουσίας 2011, η Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων έχει υπολογίσει ότι θα σταλούν σταδιακά μέσα στο πρώτο εξάμηνο σε περίπου 600.000 ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι έχουν ατομική ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 200.000 ευρώ. Το μέσο ποσό πληρωμής θα ανέλθει σε 1.000 ευρώ.

Προσοχή σε αυτές τις παγίδες

Παγίδα τεκμηρίων για να πιάσει έως και τρία εκατομμύρια φορολογουμένους που δηλώνουν εισοδήματα χαμηλότερα από τα πραγματικά τους έχει στήσει φέτος το υπουργείο Οικονομικών, προσδοκώντας έξτρα έσοδα ενός δισ. ευρώ. Φέτος τα τεκμήρια είναι αυξημένα έως και κατά 200% σε σχέση με πέρυσι, απειλώντας ακόμα και φορολογουμένους των οποίων η περιουσία εξαντλείται σε ένα σπίτι και ένα αυτοκίνητο και το εισόδημά τους κυμαίνεται στα όρια του αφορολογήτου των 5.000 ευρώ. Για παράδειγμα, για φορολογούμενο με κύρια κατοικία 50 τετραγωνικών μέτρων και ένα αυτοκίνητο 1.200 κυβικών το τεκμαρτό εισόδημα φτάνει τα 9.000 ευρώ (3.000 ευρώ οι δαπάνες διαβίωσης, 2.000 ευρώ για το σπίτι και 4.000 ευρώ για το αυτοκίνητο) οδηγώντας σε φόρο ύψους 400 ευρώ. Αν ο συγκεκριμένος φορολογούμενος έχει δηλώσει εισόδημα 5.500 ευρώ, θα φορολογηθεί για το τεκμαρτό των 9.000 ευρώ - εκτός κι αν επικαλεστεί ένα από τα «όπλα» που έχει στη διάθεσή του, με βάση την ισχύουσα φορολογική νομοθεσία, για να καλύψει τα τεκμήρια. Δάνεια από συγγενείς ή τράπεζες, πώληση περιουσιακών στοιχείων, γονική παροχή ή δωρεά χρηματικών ποσών, αποταμιεύσεις παλαιότερων ετών, ανάλωση εφάπαξ αποζημιώσεων που δεν θεωρούνται εισόδημα και κέρδη από τυχερά παιχνίδια αναγνωρίζονται από τη φορολογική νομοθεσία ως μέσα κάλυψης των τεκμηρίων. Συγκεκριμένα, η φορολογική νομοθεσία παρέχει τα εξής όπλα:

1. Αποταμιεύσεις παλαιότερων ετών. Ο φορολογούμενος μπορεί να ανατρέξει στις προηγούμενες δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος και να συγκεντρώσει τα ποσά που «περισσεύουν» από τα δηλωθέντα εισοδήματα αφαιρουμένων των αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης. Συγκεκριμένα, για τον προσδιορισμό του κεφαλαίου που σχηματίστηκε κάθε προηγούμενο έτος λαμβάνονται υπόψη τα πραγματικά εισοδήματα που δηλώθηκαν και φορολογήθηκαν. Στα εισοδήματα αυτά προστίθενται εισοδήματα που δηλώθηκαν και φορολογήθηκαν με ειδικό τρόπο (τόκοι, κέρδη αμοιβαίων κεφαλαίων), χρηματικά ποσά που δεν θεωρούνται εισόδημα, τα χρηματικά ποσά που προέρχονται από πώληση περιουσιακών στοιχείων, η εισαγωγή συναλλάγματος που δεν είναι υποχρεωτικά εκχωρητέο στην Τράπεζα της Ελλάδος, δάνεια που έχουν ληφθεί, δωρεές ή γονικές παροχές χρημάτων καθώς και οποιοδήποτε άλλο χρηματικό ποσό που έχει αποδεδειγμένα εισπραχθεί από τον φορολογούμενο. Από το άθροισμα των πιο πάνω χρηματικών ποσών, εισοδημάτων και εσόδων αφαιρούνται οι τεκμαρτές δαπάνες διαβίωσης (τα ποσά αυτά σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να είναι κατώτερα των 3.000 ευρώ για τον άγαμο και 5.000 ευρώ για τον έγγαμο) και η διαφορά που προκύπτει αποτελεί το κεφάλαιο το οποίο ο φορολογούμενος μπορεί να επικαλεστεί ως ανάλωση για να δικαιολογήσει οποιοδήποτε τεκμήριο.

2. Διάθεση περιουσιακών στοιχείων. Πωλήσεις αυτοκινήτων, ακινήτων, σκαφών αναψυχής και λοιπών περιουσιακών στοιχείων μετράνε, αλλά τα έσοδα που προέκυψαν πρέπει να είναι μειωμένα με το κόστος αγοράς τους, αν είχαν αγοραστεί, ή με τον φόρο δωρεάς, αν είχαν αποκτηθεί από δωρεά κ.ο.κ. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις κατά τις οποίες το κόστος απόκτησης των εσόδων αυτών είχε ληφθεί υπόψη ως τεκμήριο κατά τον προσδιορισμό του εισοδήματος του έτους που καταβλήθηκε και ο φορολογούμενος επικαλείται ανάλωση κεφαλαίου του έτους αυτού.

3. Δάνεια, γονικές παροχές. Το δάνειο θα πρέπει να έχει ληφθεί πριν γίνει η συγκεκριμένη δαπάνη, ενώ η δήλωση για τον φόρο δωρεάς ή γονικής παροχής πρέπει να έχει υποβληθεί στην αρμόδια ΔΟΥ μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2011.

4. Ποσά που δεν θεωρούνται εισόδημα. Τέτοια ποσά είναι η αποζημίωση για ατύχημα, το εφάπαξ ασφαλιστικού οργανισμού κ.λπ.

5. Κέρδη από τυχερά παιχνίδια. Τα κέρδη από τυχερά παιχνίδια και λαχεία μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη των τεκμηρίων εφόσον επισυναφθεί σχετική βεβαίωση από τον ΟΠΑΠ ή τη Διεύθυνση Λαχείων. Η Εφορία δεν αναγνωρίζει τα κέρδη από καζίνο. 6. Δωρεές από συγγενικά πρόσωπα. Απολύτως νόμιμος τρόπος κάλυψης τεκμηρίων είναι και οι δωρεές από τρίτα πρόσωπα, συγγενικά ή μη. Θα πρέπει να έχει πληρωθεί όμως ο φόρος που αναλογεί.

Αντίδοτο στους φόρους

Επταπλασιάστηκε πέρυσι σε σχέση με το 2008 ο αριθμός των πλούσιων Αμερικανών που απαρνήθηκαν την αμερικανική υπηκοότητα, καθώς το σκάνδαλο της UBS περιόρισε τις δυνατότητες φοροδιαφυγής. Το 2009 οι αμερικανικές αρχές κατηγόρησαν την ελβετική τράπεζα ότι βοήθησε Αμερικανούς πελάτες της να φοροδιαφύγουν. Η UBS πλήρωσε πρόστιμο 780 εκ. δολάρια, αποδέχτηκε ότι διευκόλυνε τη φοροδιαφυγή πελατών και έδωσε στην αμερικανική εφορία τα στοιχεία για περισσότερους από 4.450 λογαριασμούς. Οπως μετέδωσε χθες το Bloomberg, το 2011 περίπου 1.780 πολίτες των Ηνωμένων Πολιτειών εγκατέλειψαν την αμερικανική υπηκοότητά τους, έναντι 235 το 2008. Οι ΗΠΑ, το μόνο κράτος του ΟΟΣΑ που φορολογεί τους πολίτες του ανεξάρτητα από το πού διαμένουν, έχει ξεκινήσει ένα κυνήγι φοροδιαφυγής σε οffshore κέντρα όπως η Ελβετία, καθώς η κυβέρνηση προσπαθεί να «μαζέψει» το έλλειμμα. Αποκλεισμένοι από τις ελβετικές και γερμανικές τράπεζες και αντιμετωπίζοντας αυστηρότερους φορολογικούς κανόνες, περισσότεροι από 6 εκατομμύρια Αμερικανοί που ζουν στο εξωτερικό έχουν αρχίσει να εξετάζουν αν αξίζει τον κόπο να έχουν αμερικανικό διαβατήριο. Η τάση αυτή αναμένεται να αυξηθεί γιατί «η ρυθμιστική αρχή των ΗΠΑ (Fatca) θα απαιτήσει από τις τράπεζες να εντοπίζουν ανθρώπους, ορισμένοι από τους οποίος θα προβούν σε εθελοντικές αποκαλύψεις προτού απαρνηθούν την υπηκοότητά τους».

Εκλογές: Εξόντωση με φόρους

Η φορολογία επί των μεταβιβάσεων και των γονικών παροχών στην Ελλάδα βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τις άλλες χώρες της ΕΕ, ενώ εκτιμάται ότι η μείωσή της θα αυξήσει την πολύ χαμηλή συχνότητα των συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Η αύξηση των αντικειμενικών θα έχει ολέθριες επιπτώσεις στην ήδη «πληγωμένη» αγορά καθώς θα οδηγήσει σε σημαντικές αναπροσαρμογές της φορολογητέας αξίας των ακινήτων (ειδικά σε περιοχές όπου η διαφορά αντικειμενικών-εμπορικών τιμών είναι μεγάλη), συμπαρασύροντας πολλούς φόρους προς τα πάνω και επιτείνοντας την έντονη αβεβαιότητα και την ύφεση στην ελληνική κτηματαγορά. Μια τέτοια αναπροσαρμογή θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να συνδυαστεί με εξορθολογισμό της φορολογίας των ακινήτων, στην κατεύθυνση τόσο της μείωσης της φορολογίας των μεταβιβάσεων όσο και της κατάργησης επιμέρους επιβαρύνσεων και της θέσπισης ή διατήρη- σης ενός πολύ μικρού αριθμού ενιαίων φόρων που θα αντικαταστήσουν το πλήθος των υπαρχόντων (π.χ. ενιαίος φόρος επί των συναλλαγών και ανάλογος ενιαίος φόρος επί της ιδιοκτησίας ακινήτων).

Σημειωνεται ότι οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων χρησιμοποιούνται στον υπολογισμό του ύψους διαφόρων επιμέρους φόρων, τελών, εισφορών και προστίμων που σχετίζονται με τα ακίνητα, όπως είναι οι φόροι μεταβίβασης, χρησικτησίας, ανταλλαγής, διανομής, κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών, το πρόσφατα επιβληθέν ειδικό τέλος στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα με οικιακή ή εμπορική χρήση, ο φόρος ακίνητης περιουσίας, το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) των ΟΤΑ κ.ά. Επίσης, η αντικειμενική αξία συνδέεται με το κόστος συμβολαίων μεταβίβασης (συμβολαιο- γραφικά έξοδα, παράσταση δικηγόρου, τέλη μεταγραφής κ.ά.) και τα τέλη και τις εισφορές οικοδομικών αδειών, ενώ χρησιμοποιείται και για τον προσδιορισμό των τεκμαρτών εισοδημάτων από ακί- νητα και των φορολογικών τεκμηρίων διαβίωσης από ιδιόκτητη ή μισθωμένη κατοικία.

Προς ενιαίο φόρο

Φορολογικές ανατροπές με καταργήσεις φοροαπαλλαγών και εξαιρέσεων, αλλαγές στη φορολογία των φυσικών και νομικών προσώπων και ενιαίο φόρο στα ακίνητα θα φέρει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που θα πρέπει να έχει ψηφιστεί από τη Βουλή μέχρι τα τέλη Ιουνίου. Παράλληλα η νέα κυβέρνηση που θα προκύψει από τις εκλογές της 6ης Μαΐου θα κληθεί να προχωρήσει στην αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων ώστε να προσεγγίζουν τις εμπορικές τιμές, μέτρο που προβλέπει το Μνημόνιο. Η αύξηση των αντικειμενικών αναμένεται να συνοδευτεί με αλλαγές στο φορολογικό καθεστώς των ακινήτων και με μείωση των συντελεστών του φόρου μεταβίβασης. Ο διάλογος μεταξύ των κομμάτων για το νέο φορολογικό νομοσχέδιο δεν κατέληξε σε ένα κοινό πόρισμα αλλά από τις εκθέσεις της Κομισιόν και του ΔΝΤ θεωρείται βέβαιο πως πέρα από το «ψαλίδισμα» των φοροαπαλλαγών θα υπάρξουν αλλαγές στο ΦΠΑ με ένα ενιαίο συντελεστή μεταξύ 18% και 20%.

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki